Retención en la fuente en la venta de inmuebles 2026

Vender un inmueble tiene una retención que se paga antes de firmar, y quién la paga depende de quién vende. Si el vendedor es una persona natural y el inmueble es un activo fijo, la retención es del 1 % del valor de la venta y se paga ante el notario (ET art. 398). Si el vendedor es una sociedad y el comprador es agente de retención, el comprador retiene según el uso del inmueble, con las tarifas que el Decreto 572 de 2025 dejó vigentes desde el 1 de julio de 2026.

¿Qué retención paga una persona natural que vende su casa o apartamento?

El 1 % del valor de la enajenación. El artículo 398 del Estatuto Tributario y el artículo 1.2.4.5.1 del Decreto 1625 de 2016 dicen que se cancela previamente a la venta y, tratándose de bienes raíces, ante el notario. En una venta de $400.000.000, son $4.000.000.

La persona natural no presenta declaración de retención por ese concepto: basta con que se consigne lo retenido (ET art. 606 parágrafo 4). Es el notario quien la incluye en su propia declaración mensual.

Hay una regla que muy pocos aplican. Si lo que se vende es la casa o apartamento de habitación del vendedor, el notario disminuye el porcentaje de retención en un 10 % por cada año transcurrido entre la compra y la venta, siempre que el vendedor le muestre la escritura de adquisición y declare que es su vivienda (DUR 1.2.4.5.1 parágrafo 1). Llévele esos documentos al notario antes del día de la firma, porque el día de la escritura casi nunca hay tiempo de conseguirlos.

¿Cuándo es activo fijo y cuándo no?

El artículo 60 dice que son activos fijos los bienes que no se enajenan dentro del giro ordinario de los negocios. Su apartamento, el lote que heredó o la oficina donde funciona su negocio son activos fijos. Los apartamentos que construye y vende una constructora no lo son: son inventario, y la retención sigue otra regla.

El decreto permite desvirtuar el carácter de activo fijo con pruebas, por ejemplo la inscripción como constructor o urbanizador, expedidas con no más de un año de anterioridad (DUR 1.2.4.5.1 parágrafo 2).

¿Qué retención aplica el comprador cuando vende una empresa?

Ejemplo: una sociedad vende un apartamento de vivienda por $800.000.000 a otra sociedad. Las primeras 10.000 UVT, $523.740.000, retienen al 1 %: $5.237.400. El exceso, $276.260.000, al 2,5 %: $6.906.500. Total: $12.143.900. Si fuera un local comercial por el mismo valor, la retención sería $20.000.000.

Si el vendedor es persona natural y le entrega al comprador persona jurídica la copia del recibo de la retención pagada ante el notario, el comprador no vuelve a retener (DUR 1.2.4.6.1). Sin ese papel, la empresa compradora debe retener, y se produce una doble retención que después hay que deshacer.

¿Y si compra una persona natural?

Una persona natural solo es agente de retención si es comerciante y en el año anterior superó 30.000 UVT de patrimonio o ingresos brutos, $1.571.220.000 a UVT 2026 (ET art. 368-2). Si una familia compra a una constructora o a una sociedad, normalmente no retiene: la sociedad vendedora tributa la venta en su propia declaración de renta. Si compra a otra persona natural, la retención la paga el vendedor ante el notario, y el comprador solo debe verificar que esté pagada para que la escritura avance.

¿Por qué la retención es requisito para la escritura?

Porque así lo dice el parágrafo del artículo 401: cuando el comprador es persona jurídica o sociedad de hecho, la retención es requisito previo para otorgar la escritura pública o transferir derechos fiduciarios. La empresa la paga con recibo oficial, el notario o la fiduciaria verifican el pago, y luego la empresa imputa ese recibo a su declaración de retención del mes.

En la práctica esto mueve plata unos días antes de la firma. Planee la tesorería: la retención sale antes de que el inmueble sea suyo, y si el negocio se cae después de pagarla, recuperarla exige un trámite aparte con la DIAN.

¿La retención es lo único que paga el vendedor?

No, y aquí está la confusión más común. La retención es un anticipo. El impuesto se liquida en la declaración de renta del año de la venta, sobre la utilidad, no sobre el precio. Si el inmueble fue activo fijo por dos años o más, la utilidad es ganancia ocasional (ET art. 300), gravada al 15 % para personas naturales residentes (ET art. 314). Si lo tuvo menos de dos años, la utilidad es renta líquida y va a la tabla general.

Por eso el 1 % que pagó en la notaría se resta del impuesto en esa declaración. Si el impuesto resulta menor que la retención, la diferencia es saldo a favor. Y la venta misma puede obligarlo a declarar renta ese año aunque antes no declarara: revise si le toca declarar.

¿Qué llevar a la notaría?

1. La escritura de adquisición, para demostrar la fecha de compra y, si aplica, pedir la disminución por vivienda de habitación.
2. Si es su casa o apartamento de habitación, la manifestación escrita de ese carácter.
3. Si el comprador es una empresa, la confirmación de que ya pagó la retención con recibo oficial.
4. Si el vendedor es persona natural y el comprador es empresa, la copia del recibo de la retención ante notario para entregarla al comprador.

La retención en la venta de inmuebles se cruza con renta, ganancia ocasional y, para empresas, con la declaración mensual. Si va a vender o comprar a través de una sociedad, revisamos la operación antes de firmar en el outsourcing contable o en una consultoría tributaria. El mapa general del tema está en retención en la fuente: guía para empresas. La consulta inicial no tiene costo.

En la notaría se paga un anticipo. El impuesto de verdad se calcula después, sobre la utilidad, y conviene saberlo antes de fijar el precio.