En resumen
- 01Según el artículo 56 de la Ley 675 de 2001, los conjuntos de uso comercial o mixto están obligados a tener revisor fiscal, contador público con matrícula vigente, elegido por la asamblea. Los edificios o conjuntos residenciales pueden tenerlo si la asamblea lo decide, y en ese caso el revisor sí puede ser propietario en el conjunto.
- 02Si el reglamento no fija el periodo del revisor fiscal, es de 1 año (Ley 675 art. 38 num. 5). Lo elige y lo remueve la asamblea, no el consejo ni el administrador.
- 03Sus funciones son las de la Ley 43 de 1990 más las de la Ley 675: puede convocar asamblea extraordinaria, impugnar decisiones de la asamblea y dar fe de las reuniones no presenciales.
La respuesta depende de una sola pregunta: ¿qué uso tiene el edificio? Los conjuntos de uso comercial o mixto están obligados a contar con revisor fiscal (Ley 675 de 2001 art. 56). Los edificios o conjuntos de uso residencial pueden tenerlo "si así lo decide la asamblea general de propietarios". No hay umbral de activos ni de ingresos en la Ley 675: el criterio es el uso.
¿Mi conjunto es residencial, comercial o mixto?
El artículo 3 de la Ley 675 lo define por la destinación de los bienes privados, de acuerdo con la normatividad urbanística:
| Uso | Definición legal | ¿Revisor fiscal? |
|---|---|---|
| Residencial | Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas | Potestativo: lo decide la asamblea |
| Comercial | Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles | Obligatorio |
| Mixto | Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas | Obligatorio |
¿Qué requisitos debe cumplir el revisor fiscal de un conjunto?
En los conjuntos comerciales o mixtos, el artículo 56 exige que sea contador público con matrícula profesional vigente e inscrito en la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general. Y le pone inhabilidades concretas:
- No puede ser propietario ni tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.
- No puede tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil con el administrador o los miembros del consejo.
- No puede tener vínculos comerciales con ellos, ni cualquier otra circunstancia que le reste independencia u objetividad.
En los residenciales que deciden tenerlo, la ley relaja una sola de esas reglas: el revisor fiscal "podrá ser propietario o tenedor de bienes privados" en el conjunto. La independencia frente al administrador y el consejo sigue siendo exigible por la Ley 43 de 1990, que obliga al contador a abstenerse si hay parentesco, vínculos económicos, intereses comunes o cualquier circunstancia que le reste objetividad (art. 50).
¿Quién lo elige y por cuánto tiempo?
La asamblea general, siempre. El artículo 38 num. 5 le da la función de "elegir y remover" al revisor fiscal y a su suplente "para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año". El consejo no lo nombra y el administrador tampoco, y esa es precisamente la razón de ser del cargo: controla a quienes administran, así que no puede depender de ellos.
¿Qué hace el revisor fiscal en una copropiedad?
El artículo 57 de la Ley 675 le asigna las funciones de la Ley 43 de 1990 y las de la propia Ley 675. En la práctica, y con base en el texto de la ley, el trabajo se ve así:
| Función | Base legal | Qué significa para el consejo |
|---|---|---|
| Control de las operaciones de la persona jurídica | Ley 675 art. 57 | Alguien independiente revisa pagos, contratos y recaudo |
| Funciones de revisor fiscal de la Ley 43 de 1990, incluido el dictamen de los estados financieros | Ley 675 art. 57, que remite a la Ley 43 de 1990 | La asamblea aprueba cifras con una opinión profesional al lado |
| Convocar asamblea extraordinaria | Ley 675 art. 39 | Si ve una irregularidad urgente, no depende del administrador para llevarla a la asamblea |
| Impugnar decisiones de la asamblea | Ley 675 art. 49 | Puede actuar si una decisión no se ajusta a la ley o al reglamento |
| Dar fe de la sucesión de comunicaciones en reuniones no presenciales | Ley 675 art. 42 | Las asambleas virtuales sucesivas quedan con un testigo profesional |
Lo que no hace: no lleva la contabilidad, no administra, no firma contratos en nombre del conjunto y no reemplaza al consejo en sus decisiones.
Un caso que vemos con frecuencia: el consejo aprueba un contrato de mantenimiento de fachada con un anticipo alto y la obra se detiene. Si el conjunto tiene revisor fiscal, él puede revisar el contrato, el soporte de los pagos y el avance, informarlo por escrito y, si la situación es urgente, convocar una asamblea extraordinaria sin depender de que el administrador o el consejo lo hagan (Ley 675 art. 39). Sin revisor, esa iniciativa queda en manos de propietarios que reúnan al menos la quinta parte de los coeficientes.
¿Vale la pena en un conjunto residencial que no está obligado?
Es una decisión de la asamblea y tiene un costo que sale de las cuotas, así que conviene tomarla con criterio. Estas son las situaciones en que solemos verla justificada:
- El presupuesto es grande o hay obras de alto valor en curso, con contratos y anticipos.
- La cartera viene creciendo y nadie fuera de la administración la ha revisado.
- Hubo cambio de administrador y el empalme dejó preguntas abiertas.
- La asamblea desconfía de las cifras y el debate ya no es técnico sino personal.
- El conjunto quiere usar con frecuencia asambleas no presenciales, donde la Ley 675 prevé que el revisor dé fe.
Si nada de eso ocurre, un consejo que recibe cada mes un paquete contable completo, como el que describimos en contabilidad de propiedad horizontal, puede cubrir buena parte de la necesidad de control sin crear el cargo.
¿Cómo se nombra paso a paso?
- 01
Confirme el uso en el reglamento
Lea la destinación de los bienes privados. Si hay usos comerciales u oficinas junto a vivienda, el conjunto es mixto y el revisor es obligatorio.
- 02
Inclúyalo en el orden del día
La elección corresponde a la asamblea. En la ordinaria, junto con la aprobación de cuentas y presupuesto; si es urgente, en una extraordinaria.
- 03
Pida propuestas por escrito y verifique independencia
Que el candidato declare que no es propietario (si el conjunto es comercial o mixto), que no tiene parentesco ni vínculos con el administrador o el consejo, y que no lleva la contabilidad.
- 04
Elija revisor y suplente con periodo definido
Si el reglamento no dice nada, el periodo es de 1 año. Déjelo en el acta, con los honorarios aprobados y el alcance del encargo.
- 05
Haga el empalme
Estados financieros, actas, contratos vigentes, cartera por unidad y extractos. El revisor empieza a trabajar con información, no con promesas.
¿Cómo podemos ayudarle?
Si la copropiedad necesita revisor fiscal, revisamos primero las incompatibilidades: si llevamos su contabilidad, no aceptamos la revisoría. Puede ver el alcance en revisoría fiscal o en la página de propiedad horizontal. Para entender qué cubre un encargo, lea servicios de revisoría fiscal: qué incluyen. El diagnóstico inicial es sin costo, y la propuesta y los honorarios llegan por escrito en 24 horas.
El revisor fiscal de un conjunto no trabaja para el administrador ni para el consejo. Trabaja para la asamblea, y por eso lo elige ella.
Fuentes
- Ley 675 de 2001 arts. 56 y 57 (Secretaría del Senado)
- Ley 675 de 2001 arts. 38, 39, 42 y 49 (Secretaría del Senado)
- Ley 675 de 2001 art. 3 (Secretaría del Senado)
- Ley 43 de 1990 arts. 13 y 50 (Función Pública)
Publicado el 7 de octubre de 2026. Si una autoridad modifica un plazo o un valor, esta página se actualiza y la fecha cambia.
