En resumen
- 01En propiedad horizontal el fondo de imprevistos se forma con un recargo no inferior al 1 % sobre el presupuesto anual de gastos comunes (Ley 675 de 2001 art. 35). La asamblea puede suspender el cobro cuando el fondo alcance el 50 % del presupuesto ordinario de gastos, y el administrador solo puede usarlo con aprobación de la asamblea.
- 02El administrador prepara un presupuesto detallado de ingresos y gastos, incluidas las primas de seguros (art. 51 num. 1), y la asamblea lo aprueba junto con las cuotas ordinarias y extraordinarias (art. 38 num. 4).
- 03La cuota de cada unidad sale de multiplicar el presupuesto total por su coeficiente de copropiedad (art. 25), salvo que el reglamento use módulos de contribución.
El presupuesto de una copropiedad es la decisión económica más importante del año, porque de él salen las cuotas de todas las unidades. La Ley 675 de 2001 reparte el trabajo así: el administrador lo prepara en detalle, incluidas las primas de seguros (Ley 675 de 2001 art. 51 num. 1); el consejo lo revisa (num. 4); y la asamblea lo aprueba junto con las cuotas (Ley 675 de 2001 art. 38 num. 4). Dentro de ese presupuesto hay un rubro que la ley no deja a discreción: el fondo de imprevistos, con un recargo no inferior al 1 % sobre el presupuesto anual de gastos comunes (Ley 675 de 2001 art. 35).
¿Qué dice exactamente la ley sobre el fondo de imprevistos?
El artículo 35 es corto y cada frase tiene una consecuencia práctica:
| Regla | Texto de la Ley 675 | Qué implica |
|---|---|---|
| Mínimo | Recargo no inferior al 1 % sobre el presupuesto anual de gastos comunes | Es un piso. La asamblea puede fijar más, nunca menos |
| Tope para suspender | La asamblea puede suspender el cobro cuando el fondo alcance el 50 % del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año | Suspender es una facultad de la asamblea, no algo automático |
| Uso | El administrador dispone de los recursos previa aprobación de la asamblea | El consejo solo no puede autorizar el gasto (art. 38 num. 11) |
| Cuotas extraordinarias | Solo pueden aprobarse cuando el fondo sea insuficiente | Antes de pedir una cuota extraordinaria, hay que mostrar el saldo del fondo |
| Excepción | Potestativo en vivienda de interés social o prioritario de 5 o menos unidades | Introducida por la Ley 2079 de 2021 |
¿Cómo se calcula la cuota de cada apartamento?
Con el coeficiente de copropiedad. El artículo 25 de la Ley 675 dice que los coeficientes determinan "el índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes", salvo que el reglamento use módulos de contribución. En edificios comerciales o mixtos, el artículo 31 exige además sectorizar los bienes y servicios que no son de uso general.
Un ejemplo con cifras redondas, para un conjunto hipotético:
| Concepto | Valor anual |
|---|---|
| Presupuesto de gastos comunes aprobado | $ 480.000.000 |
| Fondo de imprevistos al mínimo legal (1 %) | $ 4.800.000 |
| Total a recaudar por cuotas ordinarias | $ 484.800.000 |
| Cuota mensual de un apartamento con coeficiente del 0,85 % | $ 343.400 |
| Esa misma cuota sin el fondo | $ 340.000 |
| Saldo del fondo a partir del cual la asamblea puede suspender el cobro (50 %) | $ 240.000.000 |
La diferencia por unidad es pequeña, y eso es justamente lo que hace que el fondo se descuide: nadie protesta por el 1 %, pero tampoco nadie revisa si se está separando de verdad o si se gasta en lo corriente.
¿Cómo se arma el presupuesto paso a paso?
- 01
Parta de la ejecución real del año
No del presupuesto anterior, sino de lo que efectivamente se gastó, rubro por rubro. Si un rubro se pasó todos los meses, el presupuesto anterior estaba mal hecho.
- 02
Liste los contratos y su reajuste
Vigilancia, aseo, mantenimiento de ascensores y equipos, servicios públicos de zonas comunes, honorarios. Revise cada contrato: muchos se reajustan con el salario mínimo o con la inflación.
- 03
Incluya las primas de seguros
El artículo 51 num. 1 de la Ley 675 exige que el presupuesto las incluya. Son fáciles de olvidar porque se pagan una vez al año.
- 04
Calcule el fondo de imprevistos
Al menos el 1 % del presupuesto de gastos comunes. Si el conjunto tiene obras previsibles, considere un porcentaje mayor y explíquelo a la asamblea.
- 05
Estime la cartera
Si históricamente una parte de las cuotas no se recauda, el presupuesto de caja debe reconocerlo. Presupuestar como si todos pagaran a tiempo crea déficit desde enero.
- 06
Distribuya por coeficientes
Aplique el coeficiente de cada unidad, o los módulos de contribución si el reglamento los prevé, y presente la cuota resultante por tipo de unidad.
- 07
Llévelo al consejo y luego a la asamblea
El consejo lo revisa y la asamblea lo aprueba. Si el reglamento no fija fecha, la asamblea ordinaria debe reunirse dentro de los 3 meses siguientes al cierre del periodo presupuestal, con convocatoria de al menos 15 días calendario.
¿Qué pasa si la asamblea no aprueba el presupuesto a tiempo?
La Ley 675 no deja la asamblea al azar: si no se convoca, se reúne por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del periodo presupuestal (art. 40). Lo que la ley no resuelve de forma expresa es qué cuota se cobra mientras tanto. Muchos reglamentos dicen que sigue rigiendo la del año anterior; revise el suyo antes de aplicar un incremento que nadie aprobó.
¿Cómo se controla el presupuesto durante el año?
Con la ejecución presupuestal, que el administrador debe someter al consejo junto con los balances de prueba (Ley 675 de 2001 art. 51 num. 4). Una buena ejecución presupuestal tiene, por cada rubro, lo aprobado, lo ejecutado en el mes, lo acumulado y el porcentaje consumido. Con eso el consejo ve en marzo lo que de otro modo vería en la asamblea del año siguiente.
- Rubros por encima del 100 % de lo proporcional al mes: piden explicación inmediata.
- Rubros en cero: o el contrato no se ejecutó, o el gasto quedó registrado en otra cuenta.
- Fondo de imprevistos: debe crecer cada mes con el recargo y solo bajar con una aprobación de asamblea.
- Recaudo frente a lo facturado: la diferencia es cartera, y la cartera es el primer síntoma de un presupuesto que no va a cerrar.
El resto del paquete mensual que conviene pedir está en contabilidad de propiedad horizontal: qué debe recibir el consejo. Si el conjunto tiene revisor fiscal, también él revisa la ejecución; cuándo es obligatorio lo explicamos en revisor fiscal en propiedad horizontal.
¿Le ayudamos con el presupuesto del próximo año?
Preparamos el presupuesto con la ejecución real, el fondo de imprevistos calculado y la cuota por unidad, listo para el consejo y la asamblea. Puede ver cómo trabajamos con copropiedades en contabilidad para propiedad horizontal, y si lo que necesita es la parte de proyección y caja, en asesoría financiera. El diagnóstico inicial es sin costo. Escríbanos por WhatsApp: respondemos el mismo día hábil.
Un presupuesto de conjunto no se hace con el del año pasado más la inflación. Se hace con lo que de verdad se gastó.
Fuentes
- Ley 675 de 2001 art. 35 (Secretaría del Senado)
- Ley 675 de 2001 arts. 38, 39, 40 y 51 (Secretaría del Senado)
- Ley 675 de 2001 arts. 25 y 31 (Secretaría del Senado)
Publicado el 7 de octubre de 2026. Si una autoridad modifica un plazo o un valor, esta página se actualiza y la fecha cambia.
